一、项目名称：天心软件产业园B1栋2025年物业管理服务项目

项目采购预算（最高限价）：766073.60元（详见附件《采购控制价》）

二、项目概况

本项目位于长沙市天心区新岭路（新路安置小区三期东南侧），主要负责天心软件产业园B1栋的物业管理服务。天心软件产业园B1栋总建筑面积为12410.48平方米，其中包括地上11层主办公楼和地下水电设备等配套房间，物业管理服务内容包含但不限于保洁、保安、会务、日常维护、秩序维护、绿化等（电梯维保不在本次招标范围内，供应商仅负责电梯的日常巡查管理）。

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符合国家及行业相关标准。

三、服务内容

1、房屋建筑主体及公共部分的维护管理、养护和小修。

2、公共配套设施、设备维护、运行管理。

3、公共场地、道路、房屋建筑公共部分的清洁卫生，定期消杀及垃圾分类。

4、公共绿化养护和管理。

5、安全保卫及公共秩序管理。

6******消防、空调、电梯、监控等配套设施的运行管理。

7******消防、电梯、监控、中央空调等专业维保公司的维修保养。

8、楼宇自动化设施系统的运行、维修、养护管理。

9、交通、车辆行驶、车位停放管理。

10、基础设施设备及系统的维护、保养。

11、绿化区域公用绿地、花木、园林结构物等的管理与养护。

12、服务区域内除“四害”管理。

13、租金、水电物业空调等费用收取、催缴管理。

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1、服务期限：一年，自采购人书面通知进场起开始计算。

2、服务地点：天心软件产业园B1栋

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四、物业管理服务要求及标准

（一）基本管理服务要求

1、严格按照采购文件要求提供物业服务，严禁租借挂靠资质，严禁转让合同。

2、按照采购文件要求设置物业管理机构、配备物业管理人员，所有工作人员须通过相应专业培训，确保人员上岗具备必备素质，符合国家相关法律法规规范要求。本项目所有人员在工作时间内须全时在岗，不得任用兼职人员。

3、建立健全项目物业管理各项管理制度，各岗位工作标准，并制定具体的落实措施和考核办法，管理制度、考核办法等均应进行公示。

4、要求员工统一着装，佩带标识，工作规范，作风严谨，服务主动、热情。

5、建立24小时值班制度，随时接受业主和使用人对物业管理服务报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等各类信息的反馈，并及时处理，有回访制度和记录。

6、每月1次向业主发放物业管理服务工作征求意见单，对合理的建议及时整改，满意率达95%以上。

7、建立并落实便民维修服务承诺制，急修15分钟到达，急修不过夜，零修急修及时率100%，返修率不高于1%，并有回访记录。

（二）共用部分物业管理内容与要求

1、项目标志、指示牌设置合理。

2、无违反规划乱搭乱建、乱堆放现象。

3、定期巡查公共通道及公共部位，并做好记录，发现损坏及时维修。

（三）会务服务

1、负责重大活动礼仪服务和会务服务；协助相关单位做好会前台签、会议资料等的摆放；会议期间的茶水服务；会后会场的清扫与保洁，设施设备的关闭；会议室设备及服务用品的检查、维护及报修；会议室茶具、杯具等的清洗及消毒。

2、会议室的卫生保洁，包括地面、地毯、门窗、桌椅、植物及部分室内设施等。

3、操作管理人员必须具有一定的相关专业知识和技能，熟悉每套会议设备的使用及调试和小问题的处理。

4、必须在使用前半小时做好设备开启与调试，确保稳定运行。

5、会议接待人员要求品行优良、形象好，拾金不昧，及时送还遗失在会议室的物品。

6、服务周到细致，工作人员统一着装、仪表整洁，讲礼貌，有素养。

7、有详尽完善的会务服务制度和管理制度，岗位责任明确。

8、对会议室照明、空调、音响等设施设备进行不定期检查，有问题及时报修，确保会议期间能正常使用。

9、对会议室桌椅等家具进行保养及维护，有问题及时报告。

10、确保会议室的干净整洁，会议室的保洁工作在会前和会后进行。

（四）卫生保洁管理

1、清洁卫生实行责任制，有专职的清洁人员和明确的责任范围，实行标准化保洁。

2、环卫设备完备，定时清洁，垃圾分类处理，保持垃圾桶清洁、无异味。

3、物业共用部位、空置房保持清洁，无乱帖、乱画，无擅自占用和堆放杂物现象；项目内共用场地无纸屑、烟头等废弃物。

4、电梯厅、共用大厅保养良好。路灯、楼道灯、楼梯及扶手、电梯门及轿厢等公共区域定期清洁，无卫生死角。

5、根据项目情况及检查结果制订合理的消毒和灭虫除害计划并严格实施。

（五）设备/设施运行、维修及管理

1、基本要求

（1）制定设备安全运行岗位责任制、巡回检查、维护保养、运行记录、管理、维修档案等管理制度并严格执行；设备及机房环境整洁，无杂物、灰尘，无鼠、虫害发生，机房环境符合设备运行要求；容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对各种突发设施设备故障有应急预案；配备所需专业技术人员，严格执行操作规程；设备良好，运行正常，无重大管理责任事故。

（2）维修维护包括******消防系统、避雷系统、弱电系统、外墙清洗等设备设施的维修维护，不含电梯特殊维护，如超过招标控制价中公共部位建筑工程及设备设施维修维护分项费用的维修维护由采购人承担。

2、房屋建筑本体及共用设施的维护、管理

（1）负责编制房屋附属设施的季度、年度维修保养计划及大、中修计划，负责责任区域范围内房屋建筑本体、公共部分养护和管理。

（2）负责公用设施和附属建筑物的维修，养护和管理。包括路灯、门锁、道路、室内外上下水管道、水箱、排污管道、沟渠、池、井等。

（3）建立完善房屋管理制度，实施有效的日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。

（4）建立完善房屋修缮制度，房屋零星维修及时率98%以上，房屋完好率98%以上。

（5）负责门窗框松动、开启不灵活、脱榫、开焊、小五金件缺损、纱窗、玻璃破损的维修。确保门窗完好和正常使用，合格率100%。

（6）共用配套服务设施完好，无随意改变用途现象。

（7）道路、楼道等公共照明完好。

（8）项目范围内的道路畅通，路面平坦、无阻碍。

（9）共用管线统一下地或入公共管理，不得私拉乱接。

3、供电系统

（1）对服务区域内供电系统高、低压电气设备、变压器、电线电缆、电气照明装置等设备进行日常管理和养护、小修，确保正常运行。

（2）建立24小时运行维修值班制度，每天对供电范围内的电器设备定期巡检维护和重点检测，发现问题及时处理解决，保证设备运行良好。

（3）每月对供电设备内的接线箱、控制柜、自动开关、熔断器、漏电保护器、接线端子等原件尘清扫、紧固、温度检测并做好记录。

（4）保证照明系统光源、开关、控制器、插座工作正常、灵敏有效、绝缘接地有效、线序排列整齐、编号清晰正确。

（5）制定并严格执行临时用电管理措施与停电应急处理措施。

（6）保证供电，无人为停电、断电事故，限电，停电有明确的审批权限并按规定时间通知业主。

（7）建立各项设备档案，健全用电管理制度，做到安全、合理、节约用电；建立严格的供配电运行制度、电气维修制度，供电运行和维护人员必须持证上岗。

（8）路灯、楼道灯完好率不低于95%，即坏即修，及时排除故障，零星维修合格率100%。

（9）公共使用的照明，指示灯具线路、开关要保证完好，加强日常维护检修，确保用电安全。

4、电梯系统

（1）严格执行国家有关电梯管理规定和安全规程，协助电梯维保单位办理电梯准用证、年检合格证完备。

（2）建立电梯运行管理、设备管理、安全管理制度，确保电梯按规定或约定时间运行，安全设施齐全，通风、照明及附属设施完好。

（3）轿厢、井道、机房保持清洁。

（4）运行出现故障后，供应商应具有应急事件处理能力，并及时报告采购人和专业维修人员，督促维修人员在规定时间内到达现场维修。

（5）制订险情出现后的险情排除应急处理措施并严格执行。

（6）建立电梯设备档案，各种运行维护保养和巡视检查记录齐全归档。

5、监控系统

（1）正确使用监控设备，保证各监控部位防盗、防火等报警监控设备的正常运行。

（2）对物业管理区域内执行24小时安全监控，确保监控设备设施保持24小时无故障运行，24小时安排人员值守，对区域内进行实时监控。

（3）保证监控系统等智能化设备运行正常，做好台账记录并按规定期限保存。

（4）出现故障时，应及时向采购人报备并通知维修人员，协助配合维修人员进行维修。

6、消防系统

（1******消防监控中心24******消防维保单位处理。

（2******消防设施设备的使用方法并能及时处理各种问题。

（3******消防知识的普及教育，明确各区域防火责任人。

（4******消防疏散示意图，照明设施、引路标志完好，紧急疏散通道畅通，无堆放杂物堵塞。

（5）无火灾事故隐患。

7、给排水系统

（1）建立项目用水、供水管理制度。

（2）设备、阀门、管道运行正常，无跑、冒、滴、漏现象。

（3）排水系统畅通，道路、地下室、车库、设备房无积水、浸泡发生。

（4）遇到事故，维修人员应及时到达，不超过半小时到场进行抢修，无大面积跑水、泛水、长时间停水现象。

（5）制订事故应急处理方案。

8、中央空调系统

（1）中央空调系统运行正常，噪音不超标，无滴水、漏水现象。

（2）各系统运行始终处于良好状态，一旦出现运行故障，及时通知维修人员到达现场维修，排除故障。

（3）制订中央空调系统发生故障应急处理方案。

（六）绿化管理

1、树木、花草、绿地等的日常维护、修正、管理和施肥，病虫害防治。

2、绿地无改变使用用途和破坏、践踏、占用现象，无杂草、纸屑、烟头、石头等杂物。

（七）安全保卫管理

1、配备合理的专业保安队伍，按时值班及巡逻制度；保安人员熟悉项目及周边环境，文明值勤，训练有素，专业规范，认真负责。

2、设置流动巡查岗，阻止绿地、灯光、道路等设施的人为破坏。

3、结合项目特点和实际情况，制订切实有效的安全防范措施，对火灾、治安、公共卫生、防洪、防风、防疫等突发事件有应急处理措施。

4、重点区域、重点部位每天定期巡查，配有安全监控设施的，实施24小时监控。

5、进出项目的外来人员实施出入管理，杜绝推销、宣传等闲杂人员出入。

6、对进出项目的车辆实施管理，各种车辆通行、停放有序，无堵塞现象，不影响行人通行；对交通事故等紧急情况有处置预案。

7、停车场有专人疏导，管理有序，排列整齐。

8、地下停车场各类标识齐全，管理制度落实，停放整齐，场地整洁。

（八）除“四害”管理

1、定期对服务区域范围内进行除“四害”防治工作。

2、除“四害”工作达到采购人当地省市的相关规定标准，在各类文明卫生创建活动中，除“四害”工作水平达到优良档次。

3、除“四害”的药物使用应符合国家相关规定及标准，严禁使用国家命令禁用的药物，以保证质量和安全。

4、除“四害”每月有2次以上全面治理专项记录。

（九）费用收取、催缴管理

1、配合入驻（承租）单位租金收缴工作，包括当年应缴纳的租金和历年欠缴的租金，及时做好租金收缴台账，定期备案。

2、针对欠缴租金的入驻（承租）单位及时采用电话通知、发催款函、主动上门等合理方式协助催收，做好催收记录并配合律师调查取证，协助诉讼。

五、服务人员配置要求：总人数不少于11人

1、工资待遇要求：人员最低工资不得低于长沙市当期最低工资标准。

2、对物业管理公司安全保卫人员素质的要求：高中以上学历，男身高165cm，女身高155cm以上，相貌端正，身体健康，无违法违纪记录。

3、对物业管理公司会务服务人员素质的要求：女性，年龄在 40 周岁以下，身高160cm以上，会讲普通话，经过正规的专业培训，熟悉会务和贵宾的基本接待。

4、对物业管理公司员工统一着装，持证上岗的要求：统一着装；主管人员需持相应的资格证上岗；其费用由物业公司自行承担。

5、对业主认为不能胜任岗位工作的人员，物业公司应及时予以调整。

6、采购人免费提供管理处物业管理用房，服务人员餐饮自理。

7、成交后，成交供应商须将本项目的物业服务人员的身份证复印件、简历等材料提交至采购人处。合同履行期间如有人员变化，应及时报备并提供相关资料给采购人。

采购人有权根据服务人员的实际工作情况评价提出人员更换要求，成交供应商应无条件配合，否则采购人将有权解除合同关系。

8、若未经采购人同意，日常物业管理服务质量考核中发现人员配备不齐全，每少一人，采购人有权按照总合同金额10%的金额核减物业管理费用，同时采购人将有权解除合同关系，不给予成交供应商任何补偿或赔偿。

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******财政局文件关于加强长沙市政府采购项目履约验收工作的通知》（长财采购〔2024〕5号）文件有关要求，采取一次性整体验收方式，由采购人自行组织履约验收。

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（一）结算方法

1******有限公司

2、付款方式：按月考核，按季支付。每月度5日前成交供应商须向采购人提交考核资料，采购人在次季度首月15日前按考核结果进行支付，成交供应商应在达到付款条件后向采购人送达与付款进度等额的增值税专用发票、物业项目所有人员的社保购买证明（若为劳务派遣还需提供成交供应商与派遣公司签订的劳务派遣协议）、经采购人签字确认的考核评分表、请款报告、费用结算表等全部资料，若成交供应商未如实或完整提交上述资料，采购人有权顺延付款，顺延期间不构成违约且不计息，期间成交供应商不得怠于履行或拒绝履行合同约定义务。

2.1 考核支付标准：每月考核评分以100分为满分，90分以上（含90分）为合格，每扣一分，对应扣除当月物业费用的0.5%。80~90分之间（含80分）为基本合格，每扣一分，对应扣除当月物业费用的1%。80分以下为不合格，如考评为不合格，则对应扣除当月全部物业服务费用。每月月评分仅作为当月考核结果结算依据，当月最终评分不累计计算至下一月评分中，即新的一月评分清零计算。

2.2 成交供应商须按采购人的要求及月度考核标准提供物业管理服务，如连续两个月或累计三次月度考核不合格的（月度考核分数低于80分），采购人有权解除合同且不支付物业服务费，由此产生的法律和经济责任均由成交供应商承担。

2.3 具体资金支付根据采购人资金情况安排，成交供应商不得据此视为采购人违约。

3、本项目服务费采用包干制形式，按考核结果进行结算。无特殊情况，结算金额不得超过合同金额。

（二）其他要求及说明

1、对成交供应商的考核细则要求后附，在项目服务期内，考核内容有修改或增减的由采购人和成交供应商协商确定。

2、服务期限内如出现未在招标范围内服务项目，并由此产生相关费用，成交供应商与采购人共同协商并解决。

3、对成交供应商的违纪处罚：因成交供应商责任造成财产损失、丢失，成交供应商须负责全额赔偿。

4、对成交供应商安全防火的要求：严格管理工作人员，确保全年无一例安全防火事件，因成交供应商管理不善，或工作人员失误造成的损失全部由成交供应商承担。

5、成交供应商按国家相关规定给员工购买社会保险，其费用包含在所支付的物业管理服务费用中，由成交供应商自行承担。并按《劳动法》规定安排员工休息或发放加班工资，若因此原因与员工发生劳动纠纷或意外事故，所造成的损失及法律责任均由成交供应商自行承担。

6、合同履行期间，如遇政策性调整，如最低工资上涨，社保基数调整，由成交供应商提供相关文件或依据，进行同步同幅调整，由采购人、成交供应商双方友好协商解决。

7、成交供应商无对外收费权。如自行收费，一经发现，将解除合同并追究相应的法律责任。

8、对成交供应商的运营绩效考核要求，在签订合同时协商确定，在项目服务期内，考核内容有修改或增减的由采购人和成交供应商协商确定。

9、供应商须在响应文件中承诺，成交后未按合同约定履行的，采购人有权无条件中止合同。

10、因采购人原因中途需终止（或中止）合同的，提前一个月告知成交供应商，成交供应商不得因此追究采购人任何违约责任。

11、采购人不组织踏勘，供应商在投标前，如需踏勘现场，有关费用自理，踏勘期间发生的意外自负。

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